大丰市人民政府

（2015年5月27日）

尊敬的吴主任、各位副主任、委员：

    我受市人民政府委托，就我市贯彻落实《江苏省物业管理条例》的情况汇报如下，请予审议。

一、我市贯彻落实的情况

   《江苏省物业管理条例》自2013年5月1日施行以来,在市委的正确领导和市人大的监督指导下，市人民政府及相关部门切实把全面贯彻落实《物管条例》作为改善人居环境、提升城市形象、构建和谐社会的一项重要工作来抓，不断加强物业行业管理，规范物业管理行为，提升物业服务水平，物业管理工作取得了较好成效。

（一）加强《物管条例》的贯彻学习，切实增强依法行政意识。

我市高度重视《物管条例》的贯彻学习，市政府多次召开物业管理工作会议和座谈会，在认真组织学习法规条文的基础上，对我市物业管理工作的现状和存在问题进行分析总结，根据新、旧、老住宅小区的不同特点，提出了因地制宜、分类指导、以新带旧、点面结合、逐步推进的总体思路。市住建局制定了《物管条例》的学习计划，进一步强化物业主管部门工作人员的培训，切实增强依法行政意识。

（二）加强《物管条例》的宣传工作，提升市民物业服务意识。

积极通过各种方式，向市民广泛宣传物业管理知识。先后编发宣传册1万多份，设立居民小区宣传栏60多个，组织广场宣传日、业主座谈会等活动20余次，面对面地向市民宣传、解读《物管条例》和相关政策，让广大市民充分了解自身的权利和义务，深化对物业服务重要性的认识，增强全社会参与支持物业管理的自觉性，为实施《物管条例》营造良好的舆论氛围。

（三）加强物管服务的扩面延伸，实现服务领域社会全覆盖。

近年来，我市物业管理服务领域不断延伸，从原来单纯的管理几个住宅小区，发展到目前既有住宅小区、机关大楼、商务办公楼、厂区等传统管理项目，又有公园、车站、市场、学校等专业性较强的管理服务项目。截止2014年底，在我市行政主管部门登记备案的物业服务企业共58家，负责托管全市69个住宅小区（其中，市区住宅小区41家），面积约780万平方米；托管办公用房等企事业单位约154万平方米；托管工业厂房、公园游园等约441万平方米。

（四）加强物管工作的制度建设，创建规范的行业管理体制。

为进一步规范物业管理服务工作，我市先后出台了《大丰市物业服务招投标管理办法》、《大丰市物业服务收费管理实施办法》、《大丰市物业服务百分制考评办法》等一系列的配套规定，对物业服务企业的选聘、收费标准、服务内容、日常管理、检查考核等进行细化明确，通过制度创新，有效提升了全市物业服务的整体水平。

（五）加强物业管理的行业监管，严格规范物业管理服务行为。

1.督促物管企业提供标准化服务。严格按照物业管理服务合同约定的服务标准，检查卫生保洁、门卫值班、安全巡逻、绿化道路维护、公共设施维修、车辆停放管理等服务内容，一旦发现有降低标准服务的，立刻通报，责令整改。同时，要求物管企业必须在醒目位置公布物业服务合同中约定的服务事项、服务质量标准、收费标准等内容，并认真听取业主的意见和建议，及时向业主反馈各类问题的处理情况。

2.强化行业培训。一是组织集中培训。今年3月份，我市组织市区所有物管企业的法人代表前往泰州碧桂园培训基地，对物业承接查验办法、小区现场管理等内容进行系统的培训，并参观学习泰州碧桂园、句容碧桂园等物业管理项目现场。二是强化上岗资质培训。实行持证上岗制度，每年组织物业服务企业经理、管理员进行上岗培训，同时加强对电梯维护使用、消防安全知识等专业技术的培训。三是开展行业内的技能比武。通过举办物业服务行业职工劳动技能、执业体能比赛等活动，提高一线工作人员的服务技能和服务意识。

3.强化监管和考评。每月组织一次物业管理项目“家家到”观摩活动，通过抽查、物业服务企业间互查、信访案件检查等方式，常态性开展检查考评，促使企业提升服务质量。同时，指导物管企业强化品牌意识，争创优秀品牌，目前全市已创成盐城市优秀住宅小区9个。

4.加强专项维修资金管理。我市对物业专项维修资金的使用范围、使用程序以及审核监督等均作出了详细规定。目前全市的物业专项维修资金已突破3亿元，在保证专项维修资金正常使用支付的前提下，严格按照国家有关规定，将剩余资金作为定期存款存入银行，确保资金保值增值。

5.加大基础设施的投入。我市去年投入近700万元，对四中教师公寓、交通小区等部分环境卫生较差、配套设施不全、群众反响强烈的老旧小区进行重点整治。整治工作以全国文明城市测评体系为标准，按照统筹规划、条块结合、一区一策、分步实施的原则，重点对老旧小区的破损路面进行硬化维修、楼道刷白出新、下水道化粪池改造等。通过整治，进一步改善老旧小区的人居环境，解决了群众的实际困难，群众满意度得到提升。

     二、存在问题

（一）小区基础设施缺损。近年来，由于汽车保有量增长与小区停车位紧缺的矛盾日益突出，少数业主破绿毁绿私建停车位，不仅影响小区环境、损害其他业主的利益，也给小区的消防安全等带来隐患。

（二）物业管理收费困难。部分物管企业服务质量不高、业主物业服务的认识缺失等原因，造成不少住宅小区物业费收缴困难，形成“收费难、服务差”的恶性循环，甚至出现过个别物业公司因收费不足撒手撤离的现象，造成了小区物业管理工作的停滞。

（三）物管体系有待健全。《物管条例》规定街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物管企业、业主与物管企业的关系，住房和城乡建设部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。目前，我市的物业管理尚未纳入社区管理范畴，新型物业管理体系有待建立健全。同时，部分小区业主委员会职能缺失，业主参与物业管理的程度不高。

三、下一步工作打算

（一）加大宣传力度。通过报纸、广播、电视、网络等多种形式的媒体，进一步广泛宣传《物管条例》，营造良好的社会舆论氛围，引导物业公司和广大业主自觉遵守条例规定，依法维护自身权益。同时，通过培训、讲座、座谈会等形式，组织各物业公司集中学习，不断提升物管企业的服务理念和管理水平。

（二）加强督查指导。加强对物管企业的监督，积极引入第三方机构对物业公司进行考评。指导业主大会、业委会的成立和换届工作，最大化促进业委会队伍建设，提高业委会自我管理能力。积极探索实施业委会聘用专职工作人员制度，开展常规工作，依法维护权益，倒逼物业公司尽职尽责。

   （三）形成工作合力。加强部门间的沟通协调，形成工作合力。建立市、镇两级工作联动机制，及时协调处理应急突发事件。探索建立物业管理联合执法机制，住建、公安、工商、城管、环保等部门共同参与的物业管理联合执法。明确属地管理职责，将物业管理纳入社区管理体系，建立新型物业管理机制。

（四）优化发展环境。大力推行物管企业品牌化服务，倡导品牌效应，积极鼓励物业服务住宅小区创建国家、省、市级示范小区。贯彻落实减轻物管企业税收负担的有关文件精神，研究合理减轻物管企业各类税收的政策，探索以奖代管机制。继续采取快速处理程序，积极破解物业欠费催缴难题，促进物业管理行业健康有序发展。