各位主任、各位委员：

根据常委会年度工作安排，近期我们环资工委在江波主任的带领下，对我区房地产市场及保障性住房工作进行了调研，现将有关情况报告如下，供审议参考。

一、房地产开发和住房保障工作总体情况

（一）房地产市场总体平稳。今年1-10月份，全区共完成房地产固定资产投资28亿元，同比增长2.3%，商品房新开工面积105万平方米，同比下降13.5%，竣工面积101万平方米，同比增长25%。商品房销售价格总体平稳，合同销售100万平方米、54亿元，同比分别增长48.6%、66.9%，在盐城市各县（市、区）列第3位。

（二）安居工程超额完成任务。2016年我区计划开工540套，基本建成1000套。截止到9月底，各类保障性住房建设完成开工546套，基本建成1216套。其中公共租赁住房（含廉租住房）基本建成440套；新增租赁补贴102户；棚户区危旧房改造安置住房开工546套，基本建成776套，已超额完成了全年目标任务。

（三）保障性住房分配稳步推进。2016年，已发放租赁补贴102户、分配公共租赁住房143套、分配经济适用住房34套，均占申请对象总数的100%。截止到9月底，我区公共租赁住房共计安排入住5833套，入住率达91.81%，高于省住建厅要求。

（四）去库存力度不断加大。一方面，严格控制新增房地产用地供应，近三年几乎没有新增房地产用地。另一方面，出台扶持政策，鼓励各镇区在政策范围内消化库存商品房。今年1-10月份，全区商品房入网库存185万平方米，比上年末减少25万平方米，去化周期从上年22个月降低为18个月；其中商品住房106万平方米，比上年末减少18.5万平方米，去化周期从23个月降低为13个月。

二、主要存在问题

（一）市场板块失衡严重。我区房地产市场发展的集中度越来越高，主城区房地产市场几乎完全支撑了全区房地产市场的发展。1-10月份，主城区、城东新区和高新区商品房合同销售占全区合同销售总面积的80%以上，去化周期不足8个月；而港区、城南新区以及各镇的房地产市场基本处于停滞状态，去库存压力很大。

（二）刚性需求逐步下降。一方面从前三季度销售情况看，我区房地产消费主体发生根本变化，主城区居民以外的人群购买商品房占比达到80%，农村居民进城购房的刚性需求成为拉动房地产市场的主要动力，而城区改善型住房需求购房能力则逐步下降。农村居民进城购房虽然刺激了主城区房地产市场的发展，但是也严重制约了各镇房地产的开发和销售。另一方面，首次购房的刚性需求和二次购房的改善型住房需求，也随着乡镇老年化、空心化的加速，以及全区人口负增长的叠加，住房需求在今后一段时间还将进一步下降。

（三）综合风险持续积累。一方面是库存压力带来的市场风险。我区商品住房入网库存106万平方米，虽然去化周期低于盐城市规定的18个月，但是库存面积比东台还多出50万平方米，其中已形成呆产烂产、无法销售的占比在1/4以上。另一方面，由于国家宏观政策的调控，也加大了房地产市场开发建设的风险，部分开发商由于前期竞拍了多宗房地产项目，随着市场变化及资金压力的增加，弃建弃管现象已经出现；而住房开发中因房屋交付、质量、后续管理等方面的问题，也引发了一些社会矛盾和群体性上访事件，社会风险不容忽视。

（四）保障资金缺口较大。根据省住房保障相关政策，今后不再建设新的保障性住房项目，住房保障以货币化为主。2016年，我市保障性住房计划总投资1.18亿元，除向上争取中央和省级财政保障性住房建设引导资金2000万元外，区级财政安排资金1000万元、土地出让金1500万元，住房公积金增值收益500万元，其他还需要融资6800万元。目前我区续建和库存的经济适用房累计540套，今年申请并通过审核的仅5套，库存大、资金回笼慢。另外，城投公司作为优质融资平台，在满足自身资金需求的同时，也在为全区其他经济板块担保，或有负债已经与其自身融资总额相当，加之市改区后政策指标的刚性调整，融资难度和融资成本均在成倍上升。

三、几点建议

（一）扎实措施去库存。一是抓源头控库存。在稳定增长的基础上，严格控制开发土地供应，实现区域性差别化供给政策，把各镇区房地产开发土地供应和商品房库存相挂钩。二是促发展去库存。进一步优化调整镇村发展规划，大力发展镇村经济，加快推进新农村建设和新型城镇化建设，促进农村居民向中心镇区、社区转移。三是给政策减库存。制定去库存实施细则，尝试加大农村居民购房补贴力度，全面推进保障性住房货币化改革，鼓励各镇区将土地出让金通过回购商品房解决拆迁安置。

（二）加强防范控风险。一是建立健全风险防控机制。行业主管部门及各镇区要建立健全风险防范和控制预警机制，切实降低房地产开发过程中各类风险的发生。二是加强行业规范管理。加大对开发企业特别是在建项目较多开发商的资信能力的综合审查，严把规划控制和审查、预销售许可和综合验收等环节，确保工程质量和后续管理。三是积极保障消费者合法权益。建立部门、镇区联动机制，妥善处理和化解开发、建设和销售过程中的各类矛盾纠纷，保证社会大局稳定。

（三）优化服务多引导。一是进一步加大政策宣传力度。加大对住房公积金使用、购房信贷、房产交易等政策的宣传，引导消费，为化解库存压力激发购买力。二是加强房地产市场的调查研究。指导企业根据消费者不同的需求，开发建设更多户型适用的商品房，并采取灵活务实的营销手段，“去库存、稳增长、促销售”，促进房地产市场健康稳定发展。三是积极探索拆迁、开发和安置三位一体模式。区住建部门统一规划，合理布点，将各镇区拆迁安置与房地产开发相结合，积极推进拆迁安置货币化，进一步激活和创造市场需求。同时，通过加强供给侧改革，引导房地产企业从纯住宅开发向产业综合房地产开发转型，从纯地产开发行业向业务多元化转型。

（四）创新管理惠民生。一是坚持建管并重。加强后续管理，认真探索和建立保障性住房年审、清退、租金收缴、住房维护、物业管理、定期回访、帮扶服务等新的管理办法和举措，不断创新发展模式，规范操作流程，切实提高各类保障性住房供给能力和生活功能，提高群众入住满意度。二是坚持信息共享。建立住建、公安、民政、住房公积金等部门信息共享的机制，全面实现住房保障政策、保障房源、保障对象、审批流程和分配结果“五公开”，主动、广泛地接受社会监督。三是坚持能进能出。建立健全保障性住房清退管理机制，逐步形成保障性住房可持续发展的长效机制，确保“进得来”、“出得去”，营造公平公开公正的社会氛围，使保障性住房形成正向激励机制和正确的舆论导向。