——关于市区住宅小区管理的调查与思考

    我市已全面达到小康水平，正在开启基本现代化新征程。随着人民生活水平的不断提高，人们追求高品味、高质量的生活欲望越来越强烈，对城市居住小区的安全、环境、人文等方面的要求也越来越高。根据常委会调研计划的安排，结合创新社会管理和开展“三大排查”的要求，自5月份以来，我们对市区住宅小区的管理现状进行了深入调查研究，剖析了一些问题，现就市区小区长效管理工作提出一些对策和建议。

一、我市市区住宅小区的管理现状

我市目前共有住宅小区68个，其中新建(在建)小区30个，老旧小区38个（包含部分单位自建宿舍区和小康居住点）。

1、新小区管理逐步规范。近几年来，随着我市城市建设步伐的不断加快，居民向小区集中，小区向规模发展已成为必然，市区房地产开发也呈井喷之势，新建住宅小区如雨后春笋拔地而起，目前，全市共有新建（在建）住宅小区30个，总建筑面积200多万平方米。小区基本都达到了“五到位”：即基础设施到位，绿化美化到位，技防设施到位，日常秩序到位，物业管理到位。

2、老小区通过整治有了改观。自2006年以来，特别是创建国家卫生城市以来，市政府针对老小区管理中存在的问题，对全市38个老小区全面实施了外围封闭、治安防范、卫生整治、绿化亮化、基础设施等综合整治达标工程，实行保洁、保安、保修的 “三保”服务。特别是今年投入近100万元，对安置小区、幸福小区等18个老小区下水道进行了整治改造。目前，小区的治安状况、卫生保洁、道路绿化等方面有了明显改观。

但是，居住小区在违章建设、基础设施配套、治安防范、卫生保洁等方面仍然存在着不少问题，值得引起高度重视。

1、房地产开发建设配套有差距。近年来随着社会经济的飞速发展，城市居民的生活水平不断提高，对日常生活中的小区配套设施设备要求也不断提高。但是由于小区从规划到建设再到竣工交付，前后时间跨度较长，少则2、3年，多则7、8年，譬如上海花园从2005年开工，距今已有7年，还有13万平米未开工建设。时间跨度大，必然导致规划初始的设计技术指标同交付运行后的小区居民实际需求有差距，带来了小区停车难、活动设施不齐全等突出矛盾，影响居民生活。

2、老小区基础设施功能缺失。我市老小区大都是90年代前后建造的，其功能只能满足居民的一般居住，小区内道路狭窄、下水道口径过小、绿化工程简陋、违章搭建随处可见、基本没有停车库位、现代设施空白。虽经过专项整治，老小区的基础设施得到了必要的增补和维修，但无法从根本上改变基础设施差的状况。特别是部分老小区进出口较多，门店超市间杂混处，无法实施封闭管理，给小区安全管理带来很大隐患。如：康宁小区后街小巷横贯东西南北，大小出入口21个，菜场居于小区中央，各类店铺几百家。再如：幸福小区起初规划设计时只有极少量的汽车泊位，到了晚上，近200辆汽车停满小区道路、挤占绿化带，通行十分困难，给消防安全带来了较大隐患。

3、物业管理运行比较困难。目前，小区物业管理主要从事保安、保洁、保绿、秩序管理、公用设施维护等服务。38个老小区大部分外围封闭或者没有到位，或者又被破墙开门；老小区技防设施损毁严重，大部分小区技防设施已瘫痪；新小区按5-6万㎡配备保洁员3-5人不足，老小区保洁委托环卫所负责，有时也不及时；保绿由绿化养护公司负责，居民蚕食绿带的现象时有发生，老小区公用部位绿化率只有22%左右，与园林城市40%的标准相比还有差距；公用设施设备维护的大中修、改造更新都需动用维修资金金，而老小区中仅有幸福小区维修资金缴纳较齐全，其他小区基本没有。

4、物业费收取率偏低。新建小区由于前期建设遗留问题、物业管理不到位、居民花钱买服务意识淡薄和部分居民无理不交物业费的影响，居民拖欠物业费现象严重，目前，全市新建小区物业费收取率仅维持在50%左右。造成物业管理企业入不敷出，形成了降低物业管理标准的恶性循环。老小区自2007年引进物业管理以来，其收费标准始终维持在0.2元/平方米/月，由于老小区业主困难人群较多，加之众多业主将小区内基础硬件设施差等现实问题归咎于物业公司，导致老小区物业费收缴难。据统计，有物业管理的老小区物业费平均收取率仅为8％。政府虽也出台了相关补贴制度，但因种种原因至今无法实施，物业经营严重亏损，难以为继。

5、业主自主管理薄弱。当前在小区管理中，业主参与小区自主管理的意识和能力还不强。新建小区业主大会难以召集，尽管通知到了住户，但多数业主仍不参加会议，致使业主委员会难以产生，业主大会、业主委员会尚未充分发挥作用。部分小区虽已成立了业主委员会，但由于业主委员会不能公允地代表大多数业主行使权力，又导致业主对业主委员会产生意见，从而进一步加剧了居民、业主委员会、物业三方之间的矛盾。老小区中由于大部分是单位自建宿舍区，居民认为小区管理就应是原有单位或政府的事情，缺乏自我管理的意识和要求，不愿在小区自主管理中发挥作用。

6、管理合力尚未形成。政府及有关职能部门对小区管理手段单一，全社会管理小区的合力没有显现。表现为：一是管理体制尚未理顺，“条块结合、属地管理”的体制还未全部建立，管理重心下移还未到位；二是横向沟通合力体系没有形成，遇到综合协调等问题，只能请市政府出面解决；三是少数职能部门缺乏管理意识，把一些属于自身的职能，转嫁给其他部门或物业公司；四是社区居委会行政化倾向较为严重，天天忙于发展经济、招商引资，应对各类检查、督查，对小区服务和协调工作着力不够，缺少管理人员，缺少服务群众和协调小区管理的动力。

二、加强住宅小区长效管理的几点建议

1、加强环境提升，建设宜居小区。宜居是基础。首先要做好小区绿化美化。小区绿化美化是我们每一位居民进入小区的第一感受，优美的绿化环境会给人带来美好的享受。在小区建设之初就应对小区绿化进行全面设计，建设施工中相关部门要强化督查，确保绿化美化到位。对建成小区和老小区绿化工作，相关部门要按照园林城市的标准，进行全面回头看，植绿补绿，确保绿化美化达标。其次是做好小区设施配套。要强化小区配套设施建设，特别是小区下水道、停车位、体育设施等关键点要全面规划，查漏补缺，要采取多种措施解决小区下水难、停车难、活动难的问题。相关部门要加大对房地产开发项目的监管力度，在小区验收时，采取分段验收与最终验收相结合的原则，严把房屋、配套设施、景观绿化等质量关，确保开发商将完全合格的小区交付给社会，从源头上杜绝开发商遗留问题造成的小区物业管理纠纷。要与房地产开发企业签订后续管理合约，实行开发问题一包到底。再次是做好小区卫生保洁工作。对有物业管理的小区，要强化对物业管理公司的督促，决不因为物业费收取困难，就随意降低卫生保洁标准。对没有物业管理的小区，政府及有关部门应采取相关措施，将小区保洁工作纳入城市卫生保洁网络，确保小区达到基本的卫生保洁标准。

2、加强安全管理，建设平安小区。安居才能乐业。外围封闭要强化。要在前期小区外围封闭的基础上，对小区外围封闭进行深入调研规划，继续实行市直部门牵头包干，采取“一区一策”的方法，确保老小区外围封闭不留缺口。技防要到位。我市绝大部分小区都已安装了技防设施，但由于后期管理不到位，技防设施基本没有发挥作用，相关部门要对所有小区的技防设施进行排查，确保“天眼工程“小区全覆盖。老小区技防改造工程要加快推进，要加强培训指导，配备专业技防人员。新建小区要全面实施指纹信息准入系统。人防要保证。要建立小区定时定人巡防制度，有物业管理的小区，要配足配齐安保人员，对没有物业管理的小区，要发动小区居民邻里守望，成立巡防队伍，为小区安全充分发挥积极作用。

3、加强文明创建，建设和谐小区。和谐是基石。要倡导文明新风。将提高业主素质与提高物业服务水平同步抓，采取不同形式对小区居民进行法律知识、社会道德、精神文明、有偿服务意识的宣传教育，努力提高居民的社会公德意识。要推行自主管理。广泛宣传《物业法》、《物业管理条例》等法律法规，树立健康的物业消费意识和依法维权意识，使他们充分认识到搞好小区管理不单是政府、物业企业、社区居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，引导广大居民积极参与小区管理、支持小区管理，不断增强广大业主的自主管理意识和能力。要开展文明评选。与媒体联合开展“合格业主”、“和谐家庭”、“美丽阳台”、“文明楼院”的评选，对小区业主的不文明行为进行曝光，全方位提高业主素质。

4、加强资金筹集，建设实力小区。经费是保障。强化财政扶持。市财政、大中镇财政要对老旧小区实施财政补贴，扬州、镇江都对老旧小区实行每月每平米补贴机制，周边的阜宁、建湖也出台了相关文件，我市也可结合财力，给予适当补助。对无劳动能力、无抚养人、无生活来源的城市低保家庭、困难户，由财政缴纳物业费。同时，要在街道社区配备专职小区管理人员，并由财政负担专项管理经费。加大物业费收取力度。要强化宣传引导，增强业主花钱消费的理念。对哪些无理由拒缴物业费的业主，要采取法律等手段进行追缴，保障物业企业正常运转。增加“造血”功能。新建小区物业管理用房中必须配建一定量经营用房，用于出租经营，弥补物业收费的不足；社区用房实行集中建设，并配建必要的经营用房和经营设施，贴补社区管理经费的不足。对一些老旧小区暂不具备全面改造条件的，可补建一些物管用房、小区停车场，以及利用配套设施进行经营服务，解决部分经费。

5、加强管理创新，建设幸福小区。管理是抓手。第一，小区是社会的重要组成部分，社会管理创新必须要从基层基础抓起。要按照“两级政府（市政府、大中镇政府）、四级管理（街道、社区居委会、业委会、物业公司）”小区管理体制要求，完善和规范小区管理体系，加强街道、社区居委会的小区管理队伍组织建设，设立小区管理工作机构，配备专职人员。第二，要根据“条块结合，属地管理”的原则，进一步明确市政府、大中镇政府及相关职能部门的职责分工，将管理重心下移，充分发挥街道、社区居委会对辖区小区日常管理活动的监管作用。第三，要健全完善小区管理各项制度，建立市镇联动的综合协调和矛盾纠纷调处机制，将小区管理纳入社区建设统一管理，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与的小区管理机制。第四，要强化物业企业的准入管理，建立物业管理企业诚信档案，定期公开曝光物业管理投诉情况，每年组织考核评比，实现企业优胜劣汰，促使其提供优质的服务。通过创新小区管理模式，使居住在小区的居民享受温馨宜人的生活环境，充满幸福感、自豪感，共享幸福大丰、实力大丰建设的硕果。