——2015年5月27日在市十四届人大常委会第27次会议上

市人大《江苏省物业管理条例》执法检查组

主任、各位副主任，各位委员:

修改后的《江苏省物业管理条例》自2013年5月1日实施至今已整整两年，市人大常委会结合深化落实党的十八届四中全会依法治国决定、回应党的群众路线教育实践活动热点问题、推进我市文明创建三个宏观背景，选择群众最关切、社会反响最集中的市区住宅小区物业服务为重点，开展《江苏省物业管理条例》贯彻实施情况执法检查。自2月下旬起，市人大环资工委着手制定总体工作计划，经3月份市十四届人大常委会第40次主任会议批准，成立了以江波主任为组长的执法检查组，召开了执法检查动员会，举办了法制讲座。４月初执法检查组通过市人大常委会网站、大丰日报等媒体发布公告，随后以问卷调查、座谈交流、实地走访、电话询问、查阅资料、听取汇报等方法，共向市区居民发放调查问卷1000余份，召开各类座谈会26次，面见或电话询问了在我市市区开展小区物业服务的全部28家企业的法人代表或项目经理，向市住建局、人民法院、物价局、服务业发展办公室、中小企业局、公安局、地税局、环保局、城管局、人社局等10多个部门和单位的负责同志了解相关情况，走访大中镇、黄海和金丰两个街道办、24个社区的负责同志，座谈了解群众关切的问题，征求解决办法，查阅了过百份档案资料，听取了市政府相关职能部门关于《条例》贯彻落实情况汇报，回访了参与问卷调查、来信来电和网上留言的部分热心市民，实地察看了海棠花园盐城悦达物业、浦江名苑业主委员会、嘉英阳光盐城万通物业、上海花园彩生活物业、恒达世纪城小区等物业项目管理现场，较为广泛地听取了市区居民和社会各界对物服行业及主管部门工作的意见和建议。我们还与盐城市人大环资委、房管局进行联动，到如皋市实地参观考察，与省人大环资委等单位有关领导进行了交流。现在将执法检查情况汇总报告如下，供组成人员审议参考。

    一、对《条例》贯彻实施情况的总体评价

    近年来，随着我市城市化进程迅速推进，全面贯彻落实《条例》的重要性进一步显现，我市小区物服行业应运而起，呈现跳跃式起步、跨越式发展势头。特别是近两年来，市政府以全国文明城市创建为总抓手，努力完善小区基础设施配套，市住建部门下大气力整治老旧小区和后街小巷，不断加大行业管理力度，大中镇及各街道社区积极协调处理各种具体矛盾，相关职能部门立足本职加强协调配合，我市小区物业管理工作取得了新的进展，先后创成盐城市优住宅小区9个，物业服务业发展在整个盐城市乃至苏北处于靠前位置，为提升城市管理总体水平，建设幸福大丰、美丽大丰作出了积极努力。

一是注重制度建设，行业管理进一步规范。市政府及主管部门以《条例》等法律法规为框架,制定了《前期物业服务合同示范文本》、《大丰市物业服务收费管理实施办法》、《大丰市市区住宅专项维修资金使用管理细则》等规范性、指导性文件，我市物业管理制度体系和工作流程进一步清晰。

二是创新管理机制，行业规模进一步扩张。市住建局指导成立了市物业服务行业协会，组织企业开展互学互助、从业人员技能培训、执业资格考试、服务技能体能大比武等活动，为加强行业自律和企业内生发展集聚了新的活力。我市物业企业数量增长较快，不少企业从零起步迅速做大，至2014年底，1家企业的年营收近2000万元，2家企业超500万元，11家超100万元；全行业从业人员3000多人，雇员最多的企业达800人以上，雇员超100人的企业7家。

三是积极培育物服市场，行业整体水平进一步提升。主管部门通过走出去、请进来，定期组织企业开展日常管理“家家到”活动，组织企业法人代表和项目经理到先进地区的项目现场参观取经，邀请行业领军企业来丰讲课培训，拓宽本土企业的思路和眼界。引进深圳彩生活、广东碧桂园等现代化大型或上市企业、规范品牌企业入驻大丰，促进了行业整体水平的进一步提升。全市物业服务覆盖面不断扩大，目前物服进驻市区41个住宅小区，覆盖面达34.45%，物业服务内容基本遍及物服规范合同文本所列各个科目。

四是努力规范市场主体行为，综合管理效应进一步增强。主管部门探索运用现场管理、量化考核机制，正向激励引导企业培育守法经营、诚信经营理念，加大对违法违规经营行为的有效制约，近两年来先后淘汰了9家企业。行业主管部门与街道社区、各小区业委会之间的沟通联系进一步加强，大中镇政府、各街道社区加大了对小区物业管理工作的关注程度和管理力量的投入，居民群众及社会各界对物业服务行业重要性和必要性的共识正在逐步建立。

五是相关职能逐渐协调，齐抓共管局面进一步显现。市公安、质监、消防、环卫、物价等相关部门配合市住建部门联合开展五档物服住宅小区检查，深入开展行业创优达标活动。市地税局贯彻落实针对性税收优惠政策，助力企业发展，市总工会、文明办、人社局等部门协助物业主管部门做好从业人员知识考试及劳动技能体能大比武活动，这些协作为促进物服行业的良性发展提供了新的合力。

二、《条例》贯彻实施过程中存在的主要问题

    客观来看，由于我市物业服务行业发展起步较晚，《条例》的一些规定还没有得到全面的贯彻落实。面对广大群众的迫切要求，结合我市文明创建的实际需要，我们必须坚持问题导向，立足解决现实矛盾，着眼建立长效机制，推动《条例》的更好贯彻实施。

一、《条例》的相关规定还没有全面执行，一定程度上制约了我市物服市场的进一步发展。

一是《条例》规定的职责尚未明确界定。目前我市还没有将物业服务业纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系建设，相关的扶持政策，以及专业化、社会化、市场化的工作机制还有待进一步完善。

二是《条例》规定的基层工作组织架构尚未建立健全。目前我市各街道社区与小区物业管理工作相关的机构、人员、机制、经费等方面还没有完全到位，小区物业管理工作的指导监管协调力量尚显单薄，工作还缺乏必要的专业性、连续性和稳定性。

三是《条例》规定的相关管理职能尚未协调到位。涉及小区物业管理工作的众多行政主管部门，应建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，也就是通常所说的“管理职能进小区”，目前我市这方面的工作机制还没有完全形成，部门齐抓共管的监管合力还有待进一步加强。

二、业主大会或业主代表大会及业主委员会组织构建不健全、运行不规范，主体作用没有得到应有发挥。

一是业主整体参与意识和消费理念尚未成熟。由于广大居民对《条例》普遍不太了解，对参与小区管理的积极性普遍不高。调查显示，知晓按《条例》规定应成立小区业主大会的居民仅占8%，表示愿意参加的为6%。市区实施物业管理的41个小区，召开业主大会的仅17个，其中设立业主委员会并正常运转的很少。反映在物业收费方面，大多数居民有偿享受物业服务的消费理念尚未成熟，能正常交费的业主仅占46%，有37%的物服企业收费率在50%以下，在开展业主自行管理的小区，收费难的问题同样突出。

二是业主组织机构运行机制不顺畅。业主大会组织启动难、筹备难、决策难、运转难、换届难。在选举环节，往往讲究了合法性，就无法保证时效性，而要追求高效率，业主又会质疑投票的真实性。在日常运行中，对业委会机构涣散、不尽责等不作为现象，以及小区共有物业被出售或出租经营、收益不向业主公开等乱作为行为，业主大会或业主代表大会无法组织有效的依法问责。各小区业委会与所在街道社区相互之间的关系定位和沟通协调还不够顺畅。

三是对“业主自治”的认识还存在偏差。《条例》第五十九条明确规定“单体物业或者规模较小的物业，经业主大会决定，在物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理。”这就是通常所说的“业主自治”。调查发现，各相关方在认识理解和实际操作中还存在一些偏差，导致出现把设立业主组织与开展“业主自治”等同起来、把开展“业主自治”与物业企业市场经营对立起来等情况。

三、小区物业基础设施配套不全，影响了物业服务的正常开展，引发了较多的问题和矛盾。

一是物业项目承接环节缺乏有效监督。在项目承接查验环节，一些物服企业与建设单位（开发商）之间不按《条例》相关规定严格履行承接手续，导致各种遗留问题日后逐步暴露无法解决，物业服务难以正常开展，业主权益受损。一些物业服务企业参加项目招投标，中标后不到主管部门备案，给日后物业服务的开展及行业管理造成一定的负面影响。

二是停车难的矛盾十分突出。近年来我市家庭小汽车增长迅速，由于车位不足，一些新建小区业主还没有全部入住，停车难的问题就已显现；一些小区业主挖毁公共绿地私建停车位，局面处于失管失控和蔓延状态；一些小区的地下车库质量有问题，导致车辆有库难入；还有个别小区因开发商违规处置车位，造成小区停车资源闲置浪费；少数业主习惯于将车停放在地面而不进地下车库，个别小区将地下车库、车场拿来改造成仓库对外出租，或对外来车辆开展有偿服务。

三是存在较多安全隐患。一些老旧小区技防设施缺损严重，一些新建小区的技防系统不与公安联网，造成闲杂人等随意出入，出现问题后无法调看记录回放。一些小区消防通道狭窄，汽车无序停占堵塞消防通道；一些商住一体的小区，因经营户与住家户之间无法协调，导致一些消防设施运行维护费用无人负担，造成人为损毁、丢失或封死。另外，诸如电梯安全、高空坠物、地下车库渗漏等隐患，也需要及早完善防控措施。

四、物业服务业的行业特点，物服企业自身的经营和发展，也导致诸多方面的问题。

一是违法违规、失范失信的企业经营行为时有发生。问卷调查数据显示，超过60%的居民反映遭遇过物服企业失信失范经营的情况。有些企业服务理念不端正，为搭车收费不惜侵害业主利益；有些企业曲解主管部门关于完善小区物业智能化建设的规定，把安装电子门禁强行阻止业主进出家门作为解决收费难问题的手段，引发更多的矛盾纠纷；有些从业人员不能准确定位，认为自己进小区来就是“管理”业主的，服务对话和公告用语态度生冷强硬，个别从业人员甚至对业主动粗；有些企业为节约用工成本而招收60岁以上人员，导致无法应对处置突发事件。

二是行业盈利能力普遍较低。物服属于劳动密集型产业，人工成本、耗材、税费分别约占企业营收的70%、12%和10%，物服经营成本上涨与收费标准、收费率偏低的矛盾日益突出，大多企业最终只能通过降低服务质量的方法来平衡成本维持运行，由此又会陷入业主不满意－企业收费难－服务质量低－业主更不满意－企业更收不到费的恶性循环。

三是物服企业代人受过有苦难诉的情况较为普遍。按照物业服务合同，物服企业只有管理小区物业的职责，没有管理小区其他社会事务的权力和义务。而实际工作中，由于主体责任边界不清，小区管理主动或被动代替社区管理的现象十分普遍，物服企业承担了很多本应由政府职能部门承担的公共服务责任，有时为完成额外的任务出人出钱，也得不到相应补偿。不少企业反映想通过法律程序解决物业收费难题，但由于在实际操作过程中存在取证难、送达难、执行难等诸多困扰，很难达到预想效果。

三、改进《条例》执法工作的建议

为保证《条例》在我市更好地贯彻实施，针对调查中发现的问题和不足，执法检查组经过认真讨论，提出以下建议：

一、高度重视，加强宣传，着眼常态长效，把推动《条例》贯彻实施摆上重要位置。要依照《条例》规定，加强政府宏观领导，把物业服务业纳入现代服务业发展规划，纳入社区建设和社区管理体系建设，出台促进物服行业发展的优惠扶持政策。要组织相关职能部门、街道社区、物服企业和业主组织到物业服务工作先进地区参观学习，借鉴外地先进工作经验。要加大对《条例》的宣传，提高社会各界的关注度和知晓率，造浓政府和职能部门支持物服行业发展的舆论氛围，为推动《条例》更好贯彻实施营造良好环境。

二、明晰职责，强化责任，建立完善相应工作机制，推动形成齐抓共管良好局面。市政府要依照《条例》规定，明晰各相关职能部门职责，建立起高效协调的联动机制；各职能部门要立足自身职能，强化责任意识，主动参与，积极作为。要加强基层工作组织建设，确保大中镇、各街道社区与小区物业管理工作相关的机构、人员、经费、机制四到位，切实履行好属地管理职能。要根据城市发展动态，及时调整或增设街道社区，建立健全基层组织综合执法队伍，充实一线管理力量，满足城市管理实际需要。

三、立足当前，专题会办，切实解决矛盾，积极回应群众诉求。针对当前小区物业管理中存在的毁绿、违建、停车难、收费难、安全隐患等突出问题，市政府要专题会办，尽快拿出有效措施加以解决，及时回应群众诉求。要理顺社区居委会与小区业委会的关系，对已建立业主组织的，特别是开展“自治”的小区，要在日常规范管理等方面加强指导监督，促进规范运作；对现阶段业主组织不健全、作用难发挥的小区，应成立物业管理委员会，代行业主大会和业委会职责。要广泛开展小区文化建设，增进小区居民的接触和了解，从源头培养居民对小区的认同感、归宿感和集体荣誉感，引导广大居民在依法维权的同时也要履行法定义务。

四、规范管理，强化考核，促进企业诚信经营，推动行业良性发展。要实现行业主管职能全覆盖，加强企业资质审核把关，依法查处违法违规经营行为，进一步加强行业自律，促进企业依法经营、诚信经营。要进一步完善行业管理规范制度体系建设，提高合法性、权威性和可操作性。要规范物业服务企业名称登记，加强从业人员职业培训，促进企业及从业人员端正服务意识，提高服务能力。要遵守市场规则，尊重企业市场主体地位，强化考核结果的积极导向，帮助企业完善管理，对优秀企业给予必要的政策倾斜，积极引进外地优秀企业，营造公平竞争环境，鼓励并购重组做大做强，提升行业整体水平。要鼓励企业学习应用现代物服理念，以“互联网+”、物联网、智能家居等现代技术手段，对传统物服行业进行产业升级。

各位主任，各位委员，同志们，市人大执法检查组全体同志经过近三个月的执法检查调研，力求全面客观公正准确地反映情况，发现问题，提出建议，推动工作。由于《条例》涉及面广，内容丰富，政策性强，群众呼声大，社会关注度高，所以报告中如有不当之处，敬请批评指正。